La capacité d’emprunt est un élément clé dans la réalisation de votre projet immobilier. Elle détermine le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque ou d’un organisme financier pour financer l’achat d’un bien immobilier. Il est donc essentiel de savoir comment la calculer pour optimiser vos chances d’obtention d’un crédit immobilier et ainsi concrétiser votre projet. Dans cet article, nous vous expliquons les principes de base pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier et les critères pris en compte par les établissements financiers.

Les principaux facteurs influençant votre capacité d’emprunt

Plusieurs éléments sont pris en compte par les banques pour déterminer votre capacité d’emprunt :

• Niveau de revenus : C’est le principal facteur qui détermine votre capacité à rembourser le prêt. Les établissements financiers examinent avec attention vos sources de revenus (salaires, revenus locatifs, pensions…) afin de vérifier leur stabilité et leur pérennité.
• Taux d’endettement : Il s’agit du rapport entre vos charges mensuelles (crédits en cours, loyers, pensions alimentaires…) et vos revenus. En général, les banques considèrent qu’il ne doit pas dépasser 33 %, mais certaines peuvent accepter un taux d’endettement supérieur si votre reste à vivre est suffisant.
• Apport personnel : Un apport personnel conséquent peut faciliter l’accès au crédit et vous permettre d’emprunter un montant plus important. Il est généralement recommandé de disposer d’un apport équivalent à 10 % du prix du bien, sans compter les frais de notaire et de garantie.
• Durée du prêt : Plus la durée du prêt est longue, plus votre capacité d’emprunt sera importante, car vos mensualités seront réduites. Néanmoins, cela implique également un coût total du crédit plus élevé.
• Taux d’intérêt : Le taux d’intérêt proposé par la banque influe directement sur le montant des mensualités et donc sur votre capacité d’emprunt. Plus le taux d’intérêt est faible, plus vous pourrez emprunter.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier, il est possible d’utiliser une formule simple basée sur le taux d’endettement maximal généralement accepté par les banques (33 %) :

Capacité d’emprunt = (Revenus mensuels x 33 %) – Charges mensuelles

Cette formule vous donnera une estimation de la mensualité maximale que vous pouvez rembourser chaque mois en fonction de vos revenus et de vos charges actuelles. Pour déterminer le montant total que vous pouvez emprunter, il est nécessaire de prendre en compte la durée du prêt et le taux d’intérêt proposé par l’établissement financier.

Exemple de calcul de capacité d’emprunt

Imaginons un couple avec des revenus mensuels nets de 4 500 € et des charges mensuelles (crédits en cours, loyers…) s’élevant à 1 000 €. Leurs revenus disponibles pour rembourser un crédit immobilier sont donc de :

(4 500 x 33 %) – 1 000 = 485 €

Avec une mensualité maximale de 485 €, ils peuvent emprunter :

• 78 400 € sur 15 ans avec un taux d’intérêt de 1,5 %
• 92 300 € sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1,7 %
• 106 800 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt de 2 %

Ces montants devront être ajustés en fonction de l’apport personnel du couple, des frais annexes (frais de notaire, garantie…) et des conditions de financement proposées par la banque.

Les outils pour évaluer votre capacité d’emprunt

De nombreux outils en ligne sont à votre disposition pour vous aider à calculer rapidement et facilement votre capacité d’emprunt immobilier. Il suffit généralement de renseigner vos revenus, vos charges et les conditions de financement envisagées (durée du prêt, taux d’intérêt…) pour obtenir une estimation personnalisée.

N’hésitez pas à consulter plusieurs outils et à réaliser des simulations avec différentes durées de prêt et taux d’intérêt pour avoir une vision globale des possibilités qui s’offrent à vous. Vous pourrez ainsi adapter votre projet immobilier en fonction de votre capacité d’emprunt réelle et mieux orienter vos recherches de financement.

La capacité d’emprunt immobilier est un élément déterminant dans la réussite de votre projet. Prenez le temps de bien évaluer votre situation financière et de consulter différents outils pour estimer au mieux votre capacité d’emprunt. N’hésitez pas également à solliciter l’aide d’un courtier ou d’un conseiller financier pour vous accompagner dans vos démarches et optimiser vos chances d’obtention du crédit immobilier souhaité.