La dissolution d’une société civile immobilière (SCI) familiale est une étape clé dans la vie de ce type de structure. Elle intervient lorsque les associés décident de mettre fin à l’activité de la société et de liquider ses actifs. Pour mener à bien cette opération, il est essentiel de respecter les différentes étapes légales et de se conformer aux règles en vigueur. Dans cet article, nous allons détailler les principaux aspects liés à la dissolution d’une SCI familiale afin de mieux comprendre ce processus complexe.

Les causes de dissolution d’une SCI familiale

Plusieurs raisons peuvent pousser les associés à dissoudre leur SCI familiale :

• Le décès d’un associé : dans certains cas, le décès d’un des membres peut entraîner la dissolution automatique de la société, selon les dispositions prévues dans les statuts.
• La volonté des associés : les membres de la SCI peuvent décider ensemble de mettre fin à la société, notamment lorsqu’ils souhaitent vendre leurs biens immobiliers ou réaliser de nouveaux projets.
• L’expiration du terme : si les statuts de la SCI prévoient une durée limitée pour la société, celle-ci doit être dissoute à l’échéance de ce terme.
• La réalisation de l’objet social : la société peut également être dissoute lorsque son objet a été réalisé, c’est-à-dire lorsque les biens immobiliers ont été acquis, gérés ou vendus.
• La survenance d’une cause légale : certaines situations prévues par la loi peuvent entraîner la dissolution de la SCI, comme par exemple l’interdiction de gérer pour un des associés.

Les étapes clés de la dissolution d’une SCI familiale

Pour dissoudre une SCI familiale, il convient de suivre plusieurs étapes :

1. La convocation à l’assemblée générale

La première étape consiste à convoquer les associés en assemblée générale extraordinaire. Cette convocation doit mentionner l’ordre du jour et être envoyée dans les délais prévus par les statuts de la société. Lors de cette réunion, les membres devront voter pour décider de la dissolution de la SCI.

2. Le vote des associés

Lors de l’assemblée générale, les associés vont procéder au vote pour la dissolution de la société. Selon les dispositions prévues dans les statuts, il peut être nécessaire d’obtenir une majorité qualifiée (par exemple, les deux tiers des parts sociales) pour valider cette décision.

3. La désignation d’un liquidateur

Une fois que la dissolution a été votée, les associés doivent désigner un liquidateur chargé de réaliser les opérations de liquidation et de répartir les actifs entre les membres. Ce liquidateur peut être l’un des associés ou une personne extérieure à la société.

4. La publicité de la dissolution

La dissolution de la SCI doit être rendue publique afin d’informer les tiers de cette situation. Pour cela, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales et au registre du commerce et des sociétés (RCS).

5. Les opérations de liquidation

Le liquidateur est chargé de réaliser les opérations de liquidation, qui consistent notamment à :

• Recenser les actifs et les passifs de la société.
• Régler les dettes et les créances.
• Vendre les biens immobiliers détenus par la SCI.
• Répartir le solde entre les associés, proportionnellement à leurs parts sociales.

Il est également possible que les associés décident de se répartir les biens immobiliers en nature, c’est-à-dire sans passer par une vente. Dans ce cas, ils devront établir un acte de partage devant notaire.

Les conséquences fiscales de la dissolution d’une SCI familiale

La dissolution et la liquidation d’une SCI familiale ont des conséquences fiscales pour les associés. En effet, la plus-value réalisée lors de la vente des biens immobiliers est soumise à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

Toutefois, il existe certaines exonérations qui peuvent s’appliquer, notamment :

• L’exonération en cas de cession d’un bien immobilier détenu depuis plus de 22 ans pour la plus-value et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• L’exonération partielle ou totale pour la vente de la résidence principale des associés.

Enfin, si les associés se répartissent les biens immobiliers en nature, ils devront régler les droits de partage auprès du notaire. Ceux-ci sont calculés sur la valeur des biens à hauteur de 2,5 %.

La dissolution d’une SCI familiale est un processus complexe qui nécessite de respecter plusieurs étapes légales et fiscales. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de se faire accompagner par des professionnels compétents (avocat, expert-comptable, notaire) pour mener à bien cette opération et éviter tout litige entre les associés.