Donation résidence principale : profitez de l’exonération temporaire
Depuis le 15 février 2025, un nouveau dispositif fiscal permet à un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent d’offrir jusqu’à 100 000 € à un proche sans payer de droits de donation. La condition : que la somme serve à financer une résidence principale. Voici tout ce qu’il faut savoir pour en profiter.
Ce mécanisme, encadré par l’article 790 A bis du Code général des impôts, est temporaire. Il court jusqu’au 31 décembre 2026. Autant dire que la fenêtre est courte.
Comment fonctionne l’exonération de donation pour une résidence principale ?
Un dispositif temporaire encadré par l’article 790 A bis du CGI
Le principe est simple : un membre de la famille donne une somme d’argent à un descendant. Cette somme est totalement exonérée de droits de donation, dans certaines limites. Le dispositif ne s’applique qu’aux dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
C’est une nouveauté directement issue de la loi de finances. L’objectif : aider les ménages à accéder à la propriété ou à rénover leur logement, dans un contexte où les prix et les taux pèsent lourd.
Quels projets immobiliers sont éligibles ?
Deux types de projets ouvrent droit à l’exonération de donation résidence principale :
- L’achat d’un logement neuf ou en VEFA : le bien acquis doit servir de résidence principale au bénéficiaire ou être loué à un tiers comme résidence principale.
- Des travaux de rénovation énergétique : ils doivent être réalisés dans la résidence principale du donataire et être éligibles à MaPrimeRénov’.
Attention : l’achat d’un terrain nu et la construction directe par le bénéficiaire sont explicitement exclus du dispositif.
Quelles conditions respecter pour bénéficier de l’exonération ?
Le dispositif impose plusieurs conditions cumulatives. Le non-respect d’une seule suffit à perdre l’avantage fiscal.
- Un don en pleine propriété : aucune réserve d’usufruit ni démembrement n’est possible.
- Un bénéficiaire dans la famille : enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants. À défaut de descendance, neveux et nièces sont acceptés.
- Un délai de 6 mois : les fonds doivent être affectés à l’achat ou aux travaux dans les 6 mois suivant le don.
- Une occupation de 5 ans : le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à un tiers (hors foyer fiscal) à usage de résidence principale, pendant 5 ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux.
- Pas de cumul avec MaPrimeRénov’ : si le don finance des travaux de rénovation énergétique, le bénéficiaire ne peut pas demander cette prime pour les mêmes dépenses.
En cas de mise en location, le locataire doit être une personne extérieure au foyer fiscal du donataire. Et le bail doit porter sur un usage de résidence principale.
Combien peut-on donner ou recevoir dans ce cadre ?
Les plafonds sont clairement fixés par la loi. Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire dans le cadre de ce dispositif. Et chaque bénéficiaire peut cumuler les dons de plusieurs membres de la famille, dans la limite de 300 000 € au total.
Voici un exemple concret : un enfant peut recevoir 100 000 € de son père, 100 000 € de sa mère et 100 000 € de sa grand-mère. Soit 300 000 € exonérés de droits de donation pour financer son logement neuf.
| Qui donne ? | Plafond exonéré |
|---|---|
| Chaque donateur (parent, grand-parent…) | 100 000 € |
| Cumul maximum reçu par le bénéficiaire | 300 000 € |
Au-delà de ces plafonds, la fraction excédentaire est soumise aux droits de mutation à titre gratuit selon le régime classique. Ces plafonds sont propres au dispositif temporaire. Ils ne se confondent pas avec les abattements de droit commun existants.
Comment déclarer le don et éviter les erreurs fréquentes ?
Tout don doit être déclaré. Le formulaire à utiliser est le Cerfa n°2735, à déposer en double exemplaire auprès du service fiscal départemental, ou en ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr.
La déclaration doit être faite dans le mois qui suit le transfert de la somme. Passé ce délai, l’exonération peut être remise en cause. Pensez à cocher la case dédiée à l’article 790 A bis.
Voici les erreurs les plus fréquentes à éviter absolument :
- Oublier de déclarer : le don n’est pas automatiquement exonéré sans déclaration dans les délais.
- Dépasser le délai de 6 mois : si les fonds ne sont pas affectés à temps, l’exonération tombe.
- Vendre le bien avant 5 ans : le bénéficiaire s’expose à un rappel de droits de donation.
- Cumuler MaPrimeRénov’ et l’exonération : c’est interdit pour les mêmes travaux.
- Structurer le don en démembrement : une donation avec réserve d’usufruit n’est pas éligible.
Franchement, une consultation chez un notaire avant d’agir reste la meilleure protection contre ces pièges.
Transmettre sa résidence principale à ses enfants : quelles alternatives ?
Le dispositif 790 A bis ne concerne que les dons de sommes d’argent. Il ne permet pas de transmettre directement un bien immobilier déjà détenu avec ce régime d’exonération spécifique.
Pour transmettre sa résidence principale en tant que bien, d’autres solutions existent. La donation en pleine propriété classique, soumise aux abattements de droit commun, reste la voie la plus directe. La donation avec démembrement (nue-propriété au profit des enfants, usufruit conservé par les parents) est une option, mais elle ne bénéficie pas des exonérations prévues par les articles 790 G et 790 H du CGI.
Pourquoi ne pas donner sa résidence principale directement ? La donation d’un bien immobilier existant reste soumise aux droits de mutation classiques. Sans dispositif spécifique d’exonération pour la maison elle-même, la facture fiscale peut être lourde. Le partage anticipé ou la mise en location avec don de sommes d’argent parallèle sont des pistes à étudier avec un notaire.
Il existe aussi l’article 790 H du CGI, un dispositif distinct pour les donations de terrains à bâtir. Le bénéficiaire s’engage à construire un logement neuf dans un délai de 4 ans. Les plafonds sont de 100 000 € par donateur, avec des sous-plafonds pour les frères et sœurs (45 000 €) et les autres proches (35 000 €).
Donner avant 71 ans est souvent recommandé dans un contexte de transmission patrimoniale globale. Certains abattements ou barèmes fiscaux sont effectivement plus favorables sur l’usufruit avant cet âge. Mais le dispositif 790 A bis ne conditionne aucun avantage à l’âge du donateur.
Risques et limites du dispositif à ne pas négliger
Le cadre est attractif, mais il comporte des contraintes réelles. La première : la fenêtre temporelle est courte. Un projet mal calé dans le temps peut faire manquer l’exonération.
Les autres limites à garder en tête :
- L’obligation de 5 ans : vendre ou changer l’affectation du bien avant ce délai expose le donataire à un rappel des droits de donation.
- Pas de cumul avec MaPrimeRénov’ : cela peut réduire l’optimisation globale des aides disponibles pour une rénovation.
- Les montages en démembrement : une donation d’usufruit ou en nue-propriété reste exclue des exonérations spécifiques du dispositif.
- Le dépassement des plafonds : la fraction au-delà de 100 000 € par donateur ou 300 000 € par bénéficiaire est taxée au régime classique.
Le dispositif est une opportunité réelle pour les familles qui peuvent mobiliser des liquidités. Mais il nécessite une organisation rigoureuse : respect des délais, bonne affectation des fonds et déclaration dans les temps. Un accompagnement notarial reste conseillé pour sécuriser l’opération.
