Au moment de se lancer dans un projet d’investissement immobilier, il est essentiel de bien choisir la structure juridique adaptée à votre situation. Deux options s’offrent généralement aux investisseurs : la Société par Actions Simplifiée (SAS) et la Société Civile Immobilière (SCI). Voyons ensemble les caractéristiques de ces deux statuts et comment choisir le mieux adapté à votre projet.

La Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est une structure juridique spécialement conçue pour la gestion des biens immobiliers. Elle permet notamment à plusieurs personnes de détenir collectivement des biens immobiliers et de faciliter leur transmission. Cette forme sociale présente plusieurs avantages :

• Une grande souplesse dans le fonctionnement et la gestion de la société
• La possibilité de réduire les droits de succession en cas de donation des parts sociales
• Une fiscalité avantageuse avec l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS) selon les choix effectués lors de la création de la société

Inconvénients de la SCI

Cependant, la SCI présente également certains inconvénients, tels que :

• Les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société, proportionnellement à leurs parts sociales
• Les formalités administratives sont plus lourdes que pour une gestion en nom propre (tenue d’une comptabilité, assemblées générales, etc.)
• La SCI ne peut pas avoir d’activité commerciale et est donc limitée aux locations nues (non meublées)

La Société par Actions Simplifiée (SAS)

La SAS est quant à elle une structure juridique plus orientée vers les activités commerciales. Elle permet notamment de créer une entreprise avec un ou plusieurs associés, sans que leur responsabilité soit engagée au-delà de leurs apports. Voici quelques avantages de la SAS :

• Une grande liberté dans l’organisation et la répartition des pouvoirs entre les associés
• Une responsabilité limitée des associés au montant de leurs apports
• La possibilité d’exercer des activités commerciales, comme la location meublée
• Une fiscalité avantageuse avec l’impôt sur les sociétés (IS) et la possibilité d’opter pour l’IR sous certaines conditions

Inconvénients de la SAS

Malgré ses atouts, la SAS présente également des inconvénients, tels que :

• Des formalités administratives plus lourdes que pour une gestion en nom propre (statuts, immatriculation, etc.)
• La nécessité de déposer des comptes annuels auprès du greffe
• Des charges sociales élevées pour les dirigeants salariés

Quelle structure choisir pour votre investissement immobilier locatif ?

Le choix entre une SCI et une SAS dépendra principalement de la nature de l’investissement et des objectifs poursuivis. Voici quelques éléments à prendre en compte :

Pour un projet de location nue

Si vous souhaitez investir dans des biens immobiliers destinés à être loués nus (non meublés), la SCI sera généralement plus adaptée. En effet, elle est spécifiquement conçue pour la gestion de biens immobiliers et offre une fiscalité avantageuse pour ce type de location.

Pour un projet de sous-location ou de location meublée

Dans le cas d’une sous-location ou d’un investissement en location meublée, il peut être intéressant d’opter pour une SAS, qui permet d’exercer des activités commerciales et offre une responsabilité limitée aux associés. Toutefois, cette option entraîne des charges sociales et des formalités administratives plus importantes que pour une SCI.

Choisir entre une SCI et une SAS pour votre projet d’investissement immobilier n’est pas une décision à prendre à la légère. Il convient d’évaluer les avantages et les inconvénients de chaque statut en fonction de votre situation personnelle, de vos objectifs et de la nature de votre investissement. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans cette démarche et vous aider à choisir la structure juridique la plus adaptée à votre projet.